Visioconférence Lancy-Rénove du lundi 3 mai 2021

Vous êtes propriétaire ou régisseur·euse d'immeubles locatifs à Lancy ? Devenez acteur et actrice de la transition énergétique !

Le 2 décembre 2020, le Conseil d'Etat a adopté le Plan directeur de l'énergie 2020-2030 (PDE) qui, par le biais d'objectifs énergétiques et climatiques ambitieux, engage résolument le canton de Genève dans la transition énergétique. 

Suite au succès des deux premières visioconférences, la Ville de Lancy a eu le plaisir d'organiser le troisième webinaire Lancy-Rénove.

Dédié à ce Plan directeur cantonal de l’énergie et à ses implications pour les acteurs de l'immobilier, ce webinaire a compté près de 110 participants, soit deux fois plus qu'aux webinaires précédents. Preuve d'un intérêt toujours plus fort pour l'enjeu capital de la rénovation énergétique ! 


Déroulement

  • Accueil et introduction / Claudia Bogenmann, Ville de Lancy
  • Le Plan directeur de l’énergie / Cédric Petitjean, Office cantonal de l'énergie (OCEN)
  • Le point de vue d’un régisseur / Cédric Perruchoud, Régie Naef
  • Le point de vue d’un propriétaire / Jacques Dorée, Zürich Invest


Questions-réponses

Les présentations ont été suivies d’une séance de questions-réponses.


    Cédric Petitjean, Office cantonal de l'énergie (OCEN)

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    Question 1

    Quelle est la date d'entrée en vigueur prévue concernant les nouvelles contraintes légales présentées par l'OCEN (par exemple IDC 450, etc.)?

    L'adoption par le Conseil d'État de la modification réglementaire est prévue pour le mois de juin 2021, avec une entrée en vigueur des nouvelles prescriptions à l'automne 2021. Les dates précises ne peuvent encore être communiquées à ce stade.


    Question 2

    Est-ce que la surélévation des bâtiments est un moyen considéré dans le plan directeur pour à la fois densifier et procéder à des assainissements énergétiques? Si oui, est-ce que le potentiel de la surélévation a été quantifié?

    La surélévation d'un bâtiment est effectivement une opportunité pour procéder à des travaux d'assainissement de l'existant. L'examen du potentiel de surélévation du parc bâti genevois ne relève pas de la compétence de l'OCEN. Ceci étant, l'exercice a déjà été effectué: https://ge.ch/sitg/sitg_catalog/sitg_donnees?keyword=&geodataid=3393&to….


    Question 3

    La loi sur le CO2 prévoit une augmentation du CUS de 30% comme mesure d'encouragement. Comment cela s'intégrera dans le PDE et ONEX rénove?

    Il s'agit pour les propriétaires d'une mesure d'encouragement à la rénovation ou à la démolition-reconstruction avec notamment pour effet une meilleure efficience énergétique et une densification des quartiers. L'augmentation du CUS est de la compétence de l'OAC. Jusqu'à présent cette augmentation était conditionnée par le respect des projets de constructions aux standards HPE/THPE. La refonte du 19 juin 2019 des standards genevois a permis d'anticiper les modifications à venir de l'ordonnance CO2, mais la mise en relation avec le CUS nécessite une coordination (en cours) avec l'OAC. 


    Question 4

    Comment allez-vous intégrer la nouvelle loi sur le CO2 dans ce plan directeur? Allez-vous faire un agenda explicatif?

    Pour le CO2 les modifications réglementaires à venir prennent en considération le CO2. Bien entendu des modalités d'application et temporalité seront communiquées.Le plan directeur prévoit la refonte des seuils de l'IDC et ceux-ci sont définis selon les seuils CO2 pour les nouvelles constructions et les rénovations ainsi qu'en adéquation avec les classes du CECB, qui servira comme outil pour justifier le respect de la loi sur le CO2.


    Question 5

    Selon le PDE, sur le périmètre de Lancy-Renove, quelles sont les extensions des CAD prévues et pour quelles échéances?

    Pour le déploiement des réseaux, vous pouvez trouver la carte des réseaux structurants et leur déploiement à l'horizon 2030.

    https://www.ge.ch/document/22488/annexe/21


    Question 6

    Le programme Lancy-Rénove va-t-il s’étendre à d’autres villes du Canton ? Dans quelle temporalité? 

    Les programmes Onex-Rénove, Bernex-Sortir du mazout et Lancy-Rénove vont dans le sens de ce qui est attendu des acteurs genevois. Cela nous réjouit. Nous savons que plusieurs communes envisagent de s'engager activement pour la rénovation énergétique des bâtiments situés sur leur territoire, mais n'avons à ce jour pas d'information officielle. 
     


    Cédric Perruchoud, Régie Naef

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    Question 7

    Quelle est la contrainte la plus importante pour vous qui limite le taux de rénovation? La LDTR, le patrimoine, le financement-fiscalité ou autre? Quelle solution pour débloquer la situation?

    Le calcul de répercussion sur les loyers pour les travaux soumis à autorisation, notamment les investissements en faveur des économies d’énergie est clairement un frein.

    Commentaire de l'OCEN: Selon nos analyses du développement du parc monitoré par les IDC, nous avons constaté que toutes les mesures de rénovations dites faciles/pas coûteuses (changement d'agents énergétique; mise en place des chaudières à condensation, etc.) ont déjà été réalisées. Désormais, il est déterminant de procéder à des rénovations plus importantes (rénovation du système production de chaleur et/ou rénovation de l'enveloppe du bâtiment et/ou intégration de l'énergie renouvelable. En tout état, un groupe de travail, en collaboration avec l'OCLPF, est en cours pour analyser les possibilités d'évolution des outils actuels.


    Question 8

    Combien coûte un CECB+ pour un immeuble intégrant des chiffrages sérieux des différentes variantes ?

    Un CECB+ coûte, selon la taille de l'immeuble entre 3'000.- et 5'000.- avec une subvention de CHF 1'500.-


    Question 9

    Dans quelle mesure peut-on admettre que les coûts de rénovation thermique importants soient un problème en mettant dans la balance que pendant des décennies ces immeubles ont rapporté et fait vivre les propriétaires grâce à des recettes locatives importantes ? 

    Il est vrai que certains propriétaires ont, pendant des années, minimisé les dépenses d'entretien et de rénovation et malgré tout profité de la forte demande pour louer leurs biens à des loyers élevés. Ce n'est pas le cas de la majorité des propriétaires et au final, l’entretien différé n’en sera que plus coûteux pour ceux-ci. Par ailleurs, les mesures qui visent à réduire la consommation énergétique des bâtiments sont nécessaires et nous poussons au maximum les propriétaires à agir dans ce sens. Cependant, il faut être conscients que celles-ci seront directement favorables aux locataires qui profiteront d’une baisse drastique des charges de chauffage/eau chaude, ainsi que d’une amélioration du confort (thermique, acoustique, humidité). Il est ainsi normal que chacun participe à cette transition énergétique, tant les propriétaires, les locataires que l’État à travers des aides, subventions et mesures fiscales.

    Commentaire de l'OCEN: Question hors du cadre de ce webinaire.
     

    Question 10

    Comment gérez-vous avec les locataires les coûts de l’énergie majorés suite à la transition ?

    Les répercussions des coûts pour les travaux à plus-values et/ou d’améliorations énergétiques sont définies par l’art. 14 de l’OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et à ferme d’habitations et de locaux commerciaux) et la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation) qui définit le prix/m2 maximum admissible suite aux travaux. La marge d’action est ainsi très faible et une répercussion partielle des dépenses relatives à l’amélioration énergétique ne se fait qu’à la fin des travaux et à l’échéance contractuelle du bail. Selon le type de travaux, ces loyers seront ensuite bloqués pour une période de 3 ou 5 ans. Ce « plafond » est souvent déjà atteint ou très proche, bien que les travaux relatifs à des améliorations énergétiques permettront une réduction importante des charges de chauffage et d’eau chaude pour les locataires et une amélioration de leur confort. Une répartition des charges plus équitable entre toutes les parties (propriétaire, locataire et État) aiderait fortement la rénovation massive souhaitée par le Plan directeur de l’énergie et donc la transition énergétique nécessaire pour tous.


    Question 11

    Quelle stratégie adoptez-vous pour convaincre les propriétaires à rénover leur bâtiment ?

    Réponse de NAEF : Comme cela a été mentionné dans la présentation : tout d’abord, il s’agit d’avoir tous les éléments réunis avant d’aller rencontrer les propriétaires. Il y a deux cas de figure : dans un cas ce sont des locataires ou des résidents qui viennent avec des plaintes (au niveau de l’isolation, des fenêtres, de l’humidité, etc.). qui peuvent entraîner des travaux. Dans un deuxième cas -et c’est là où nous essayons d’être proactif et d’anticiper- notamment avec ces nouvelles modifications de lois. Pour cette approche avec les propriétaires, nous faisons en sorte que ces audits soient faits d’afin d’avoir une vision globale du bâtiment. Dans un deuxième temps, on va analyser cet audit qui donne certes les grands lignes, mais qui aura besoin d’être complémenté par rapport à l’existant et par rapport à notre expérience des bâtiments. C’est avec ces résultats et ces informations que l’on rencontre le propriétaire afin de discuter avec lui des différentes pistes qu’on pourrait avoir, par rapport aux variantes qui ont été proposées dans l’audit ainsi que des moyens qui sont à disposition au niveau du financement. Il y a un grand nombre de subventions dont on peut profiter. Il y a également des possibilités d’emprunts (les taux sont bas et favorables, c’est une possibilité importante dans une optique de travaux de rénovation). Ensuite il s’agit de pouvoir accompagner ce propriétaire tout au long du processus et de nous entourer des spécialistes qui puissent suivre ces travaux. 
    Pour la partie de réalisation et travaux, tout dépend des propriétaires : des groupes comme la Zurich ont des spécialistes internes qui vont gérer ces travaux. Pour d’autres propriétaires (privés ou de plus petites structures), la régie aura la possibilité en interne de les accompagner dans le pilotage et dans le suivi des travaux.

    Commentaire de l'OCEN: En parallèle de la loi et de son règlement d'application (seuil IDC déclencheur de l'obligation de rénovation), l'OCEN a pour mission d'accompagner, faciliter et aider les propriétaires qui souhaitent rénover leurs bâtiments. 
     


    Jacques Dorée, Zürich Invest

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    Question 12

    À Zurich Invest : vous arrivez à rénover quelques bâtiments par année avec votre équipe (bravo !), mais comment allez-vous gérer la vague de travaux énergétiques prévisibles pour atteindre les objectifs 2050? Allez-vous des appels d'offres en EG, contracting et contrats à la performance, ou faire grandir votre équipe?

    Nous allons certainement compléter notre équipe. En parallèle, nous allons travailler avec des RMO externes ainsi que des mandataires. En exécution, nous allons travailler avec des ET, mais également avec les entreprises et une DT en fonction de la complexité de nos immeubles.


    Question 13

    Pour les deux bâtiments de la rue du Rhône, est-ce que la certification HPE est possible en isolant les toitures et en changeant les fenêtres?

    Nous avons mis en place effectivement des solutions comme les isolants au niveau des toitures ainsi que le changement des fenêtres. Par ailleurs, un certain nombre de solutions ont été mises en place par un bureau spécialisé en CVSE soit le bureau JDR à Confignon notamment le concept du simple flux ainsi que le double flux par exemple, mais également le concept énergétique GENILAC qui nous a permis de mettre en avant la possibilité de certification pour nos immeubles (Minergie ou HPE notamment)


    Question 14

    Est-ce que l'autorisation d'un projet de surélévation/extension peut être associée à l'exigence de mise aux normes énergétiques du volume chauffé existant? 

    Notre expérience lors de la rénovation de l'un de nos immeubles à Grand-Lancy nous a montré qu'il étant tout à fait concevable de rénover un immeuble avec une surélévation en tenant compte des normes énergétiques. Les Autorités nous ont accompagnées sur ce sujet et nous avons pu également avoir droit à une subvention au vu de la qualité que nous avons apportée sur l'ensemble du projet.

    Commentaire de l'OCEN: les études ont montré que les surélévations étaient généralement très rentables. Les associer avec la rénovation énergétique de la partie existante peut en effet générer un meilleur rendement pour l'ensemble. Cela dit, les études montrent aussi que les rénovations énergétiques sont rentables. 

    L'extension et la surélévation peuvent être une opportunité pour atteindre un standard HPE-rénovation pour l'ensemble du bâtiment et ainsi avoir l'accès aux subventions du Programme bâtiment.


    Question 15

    Est-ce que le projet de vente d'un immeuble énergivore peut être soumis à l'exigence de le mettre aux normes énergétiques avant la vente? 

    L'expérience de la vente de l'un de nos immeubles nous a montré que la réponse est négative à ce stade.

    Commentaire de l’OCEN : Une transaction immobilière ressort du droit privé et l'État ne peut intervenir dans ce cadre. Par contre si le nouveau propriétaire demande conseil à l'OCEN afin d'évaluer le bâtiment en termes des travaux à venir en cas d'acquisition du bien, l'OCEN informera le nouveau propriétaire de l'état énergétique du bâtiment (IDC) ce qui peut influencer les négociations (en cas du dépassement de l'IDC des seuils limites). 


    Question 16

    On parle de déclinaison du label HPE, notamment avec une déclinaison « HPE rénovation » qui réglemente les impératifs à atteindre dans le cas d’une rénovation d’ancien bâtiment. Pouvez-vous nous en dire plus? A-t-on une idée du ratio économique entre changement de chaufferie fossile et une rénovation « énergie renouvelable »?

    Commentaire de l’OCEN: Le PDE fixe comme objectif une réduction de la consommation d'un facteur 3 et un accroissement de la production renouvelable d'un facteur. Une étude des coûts et bénéfices liés aux projets de rénovation est en cours et sera mise à disposition par l'OCEN.


    Question 17

    À Zurich Invest : avez-vous envisagé de poser également des panneaux solaires photovoltaïques en toiture ? Avez-vous eu des résistances du service du patrimoine?

    À ce jour, nous avons pu poser des panneaux solaires sur un certain nombre de nos immeubles. Les discussions avec les différents départements notamment les M&S ainsi que l'OCEN nous ont facilité la mise en place de ce genre de travaux. À ce jour, nous avons même élaboré un relevé de notre parc immobilier sur GE afin de pouvoir étudier la stratégie de poser un concept de panneaux solaires par exemple. Nous constatons que la mise en place d'une anticipation sur chaque immeuble avec un concept de rénovation "à long terme" nous facilite l'objectif du zéro CO2 pour 2050.

    Commentaire de l’OCEN : la pose de panneaux solaires thermiques est imposée en cas de rénovation de la toiture. La pose panneaux solaires photovoltaïques est, quant à elle, imposée en cas de rénovation HPE ou THPE. En l'occurrence, l'OCEN collabore étroitement avec l'office du patrimoine et des sites afin de coordonner au mieux les deux politiques publiques. Une directive solaire-patrimoine est notamment en cours de rédaction.
     


    Vidéo et présentations

    Pour les personnes qui n'ont pas pu assister au webinaire ou qui souhaitent revoir des séquences de la visioconférence : 


    POUR EN SAVOIR PLUS